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                    地產下半場 春天一直都在
                    發布時間:2018-12-11

                    http://fdc.fang.com/news/2018-12-10/30532263.htm

                    來源:房天下

                    2018年9月底,深圳大梅沙溫暖宜人,萬科一聲高呼——“活下去”,地產圈一陣寒意。

                    2018年11月,為慶祝北方傳統節氣“立霾”,帝都人民帶上口罩,在寒風中瑟瑟發抖。

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                    此時的深圳依然溫暖,但對于地產人來說,今年好像有點冷。

                    年初以來,一二線城市房貸收緊、利率上浮消息頻傳。金融“去杠桿”效應逐漸顯現。十一黃金周,各地成交數據不容樂觀,31城環比大降近7成跌至歷史低位,同比下降27%。機構數據顯示,國慶7天一線城市成交集體低迷,北京新建商品住宅網簽235套,二手房住宅網簽44套;上海新建商品住宅網簽645套;廣州656套;深圳226套。

                    沒有金九銀十,也沒有供需兩旺。

                    經歷持續兩年的狂歡,行業銷售數據日漸“低溫”,投資數據增速放緩,地產行業又一次站在了十字路口,每一面都迷霧漫漫。


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                    市場怎么了?未來會怎樣?細細分析可見端倪。

                    10月29日,新華社發表題為《如何看待未來房價走向?》的文章。文章稱:

                    “房地產市場健康發展依然存在一些挑戰需要逐步去克服。前期調控較多采用應急性行政措施,短期對抑制房價、降低風險起到了作用,而從長期來看則需從以行政措施為主向綜合施策轉變,形成包括金融、土地、財稅、住房保障、市場管理等一攬子政策工具,實現穩地價、穩房價、穩預期的目標,保持房地產市場平穩運行?!?/p>


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                    限價政策的初衷是穩定市場預期,抑制房價過快上漲,但隨著其發揮作用,政府也在逐步完善。近期廣州南沙、花都、增城等部分地區放開限價、按真實價報備,可以解讀為對以往調控措施的修正。

                    可以說,放開限價有利于消除政策弊端,對市場具有正面影響。但同時,放開限價在短期可能造成局部區域、板塊新房價格的跳漲,然而在其他限購、限貸、限售等政策的綜合作用下,房產處于穩定狀態。

                    其實,放還是不放,調還是不調,都不能阻止地產行業如同我國經濟一樣步入“新常態”。地產進入由高速度邁向高質量發展的新階段。中小型房地產企業將被迫出局,行業間的整合兼并加速進行,優勝劣汰進一步演進。換句話說,地產進入下半場,形勢變了,打法也得跟著變。


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                    在此背景下,房企哪些特質能夠適應新常態、引領新常態?

                    一看規模。大房企是久經沙場的強者,公司規模大、實力強、信用資質好、融資渠道廣,相較于中小房企的艱難處境,大型房企表現依然穩健。根據中指研究院訊息,雖然銷售速度放緩,但與去年相比,百強銷售量仍然大增。截至2018年11月,TOP100房企整體銷售規模近8.7萬億元,同比增長37.5%。TOP10房企銷售總額達3.7萬億元,銷售額比例占40.6%。碧桂園、萬科、恒大穩居龍頭房企三甲,流量金額、權益金額兩個指標上,碧桂園達6670.2億元、4990.5億元,萬科為5410.1億元、3788.8億元,恒大為5370.7億元、5125.6億元。土地儲備是房企規模的養料和基石,2018年1-11月,碧桂園新增土地貨值9968.7億元,融創、恒大、萬科、保利分列二至五名。

                    二看資金。首先是融資,在當前行業銷售增速下行的背景下,融資能力極大影響房企的生存狀態,面對融資收緊的現狀,誰能夠融到規模更大、期限更長、成本更低的資金,誰就能笑傲群雄。據悉安永分析,2017年房企國內平均融資成本約為8%-9%左右,2018年國內平均融資成本已經超過12%,中植資本管理有限公司透露,恒大部分項目融資成本更是達到18%。作為國內民營地產企業中少有入選恒生指數的公司,碧桂園突出的資本運作及資金管理水平,使其在國內樓市調整周期中明顯多了幾分從容。今年9月19日,碧桂園成功發行9.75億美元雙年期優先債券,并獲更高 約2.2倍認購,這是自2018年5月市場劇烈震蕩以來,內房股更大 規模的債券發行。11月21日,碧桂園公告稱其擬發行78.3億元可轉債。市場分析人士認為,碧桂園此舉更多是為公司后續發展以及資金平衡考慮。

                    其次是現金流。經營現金流凈額是正是負,也能看出房企規模發展的戰略方向和抵抗市場風險的應急能力。到底是堅持“現金流為王”毫不動搖,還是“擴張在前,現金流在后”,房企各有各的打法。以保利、中海為代表的央企、國企財務把控一直做得不錯,但是2017年的經營現金流量凈額達到近八年來的更低 點。反觀碧桂園,2017年現金流量凈值在調控大背景下依然為正,達到240.84億元。2018年上半年,碧桂園銷售樓款現金回款為人民幣3360.2億元,回款率81.5%,凈經營性現金流約為人民幣31.7億元,是繼2016、2017年后又一次實現正凈經營性現金流,充裕的現金流彰顯資金管理藍籌本色。

                    三看戰略。地產行業與 經濟同命運、共成長,地產商只有始終追隨 戰略才能立于不敗之地。地產企業追尋 戰略紛紛開拓新航道,招商蛇口積極參與一帶一路戰略布局,中化金茂緊跟海南自貿區建設步伐……但是戰略典型非擅長高舉高打的碧桂園莫屬。

                    先看長租公寓——2015年 加大對租賃住房的支持力度,長租公寓作為基于居住生活,融合社交、娛樂、辦公、社區市集、文教科創等在內的綜合型社區,逐漸成為存量改造的藍海。目前top30房企中已經有19家布局了長租公寓業務,碧桂園的BIG+碧家國際社區、萬科的泊寓、龍湖的冠寓成為市場佼佼者。

                    次看產城融合——“空談誤國、實干興邦”的產業浪潮下,不談產城融合就好像脫離了時代。2016年8月,宇宙房企碧桂園正式發布產城融合戰略,致力于打造產業平臺的建設者和運營商。如今,碧桂園產城融合戰略漸?佳境,攜手思科、富士康等產業大IP落地多個產城項?。在粵港澳?灣區、長江經濟帶、京津冀城市群布局打造潼湖科技?鎮、思科(?州)智慧城、深圳機器?產業園、惠州南站新城、張江?三?科技城等數個標桿。

                    再看鄉村振興。廣大農村腹地是人民追求美好生活向往的攻堅陣地。恒大、萬達等地產商都曾布局農業,也初步印證了這條路并非一片坦途。碧桂園并未萌生退意,積極響應 東西部扶貧協作號召,將精準扶貧提升到主業高度。楊國強在2018年“兩會”建議發動職教扶貧,培養新型職業農民、鼓勵和引導有實力的企業和企業家參與發展現代農業。目前,碧桂園集團聯動各級政府啟動了全國9省14個幫扶縣的就業扶貧統一招聘行動,向貧困戶推介全國1.2萬個就業崗位。雜交水稻之父”袁隆平院士與碧桂園合作成立第三代雜交水稻研究中心,計劃在五年之內把第三代雜交水稻在全國推廣到1000萬畝,打造科技型美麗鄉村。此外,碧桂園積極打造全產業鏈農業生態圈,愿景包括現代設施農業、現代化農機、物聯網和智慧農業等,將覆蓋從土壤、種子、品質到生產流通的全過程。

                    最后看中國制造2025。華夏幸福、冠城大通、大名城等房企都已涉足新能源汽車產業鏈,恒大67億港元收購了法拉第未來45%的股份,計劃在中國建設五大研發生產基地。碧桂園瞄準機器人領域,其深圳機器人產業園于2018年6月正式對外開放。7月,碧桂園成立博智林機器人公司,同香港科技大學、浙江大學、中國科技大學等9所知名高等院校在人工智能、智能制造、機器人核心零部件研發等方面達成戰略合作,正式進軍前沿科技領域。計劃5年內在機器人領域投入至少800億元打造10平方公里的機器人谷,至2023年底,引入萬名全球 的機器人專家及研究人員,形成包括烹飪機器人、巡檢機器人、裝修機器人、現代農業機器人等產品,為碧桂園自身的建筑、物業、教育、社區零售、醫療、酒店等業務和整個社會構筑更多服務應用場景。

                    目前,發達 城鎮化率在80%以上,而中國的城鎮化率在58%左右,存在廣闊的市場空間。我們的人民正開始由「有房住」向「住好房」轉變。伴隨著我國新型城鎮化的持續推進以及國民經濟的持續穩定健康發展,房地產持續健康發展的基礎仍然是堅實的,房地產在朝著改善人民居住品質的方向良性發展。

                    健康養老住宅、智慧住宅、綠色低碳住宅、住宅產業化……新的需求催生新的增長,行業發展空間一直都在,只是在篩選能夠率先觸及這片空間的強者。

                    春天從未走遠。春天在哪里?諸如碧桂園等基于優勢拓展戰略縱深的企業,告訴地產人要堅定信念,持續勇敢的探索新路徑、鉆研新打法。

                     

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